Než začnete stavět
Chystáte se na stavbu domu? Určitě nechcete nic podcenit a dobře děláte. Správným a promyšleným postupem můžete ušetřit spoustu peněz a času. A také nervů.
Promyslete finance
Peníze až na prvním místě. Stavba domu je náročný projekt, a tak je finanční plán naprosto klíčový. Samozřejmě, během stavby se skoro vždy objevují vícenáklady, a tak dopředu počítejte i s nějakou rezervou. Kde vzít peníze?
- Vlastní zdroje (máte našetřeno)
- Externí zdroje (půjčíte si, např. ve formě hypotéky)
- Kombinace vlastních a půjčených financí
Pokud máte dost vlastních peněz, výrazně ušetříte, protože nebudete muset platit úroky. Málokdo má ale na účtu tolik volných prostředků, aby ufinancoval tak náročný projekt, jako je stavba domu.
Většina lidí ale financuje stavbu svého domu hypotékou. Pak už závisí na tom, jaké podmínky si dojednáte s bankou. Jestli se v oblasti financí necítíte jako ryba ve vodě, pravděpodobně vyhledáte nějakého finančního poradce a nebo se spolehnete na hypoteční specialisty banky dle vašeho výběru.
Při sjednávání hypotečního úvěru počítejte s tím, jaké budete mít v budoucnu příjmy, abyste se nedostali do potíží se splátkami úvěru a úroků.
Správně si stanovte cíl
Předpokládáme, že představu o vašem domu už máte. Alespoň předběžnou. Čím víc v tom budete mít jasno, tím více zvyšujete šance, že celý projekt nebude drhnout. A čím lepší plán, tím méně chyb.
Odrazovým můstkem jsou určitě finance, které chcete do projektu vložit. To už jsme řešili v prvním bodě. Co ale musíte znát dále:
Dispozice domu se budou lišit podle toho, jestli bude určen k trvalému bydlení a nebo bude sloužit rekreačním účelům. Také bude hrát roli, zda chcete mít v domě nějakou provozovnu.
Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, přijatý v roce 2012 v souladu s legislativou EU, vyžaduje pro novostavby a renovace na území Česka postupné zvyšování energetických standardů budov. Díky nim by české domácnosti, ale i firmy a instituce měly v budoucnu více šetřit za energie, a to díky menší potřebě vytápění a vyšší kvalitě technického řešení.
Energeticky úsporné stavby navíc sebou nesou další přínosy, dokonce i celospolečenského charakteru, například pozitivní dopad na zdraví obyvatel a nižší náklady na zdravotnictví, větší energetická soběstačnost budov, tím i menší zranitelnost při výpadcích dodávek energie a vyšší energetická soběstačnost státu, nižší lokální znečištění a menší dopad na změny klimatu. Ukázalo se, že energeticky úsporné stavebnictví má velký vliv na HDP, příjmy státního rozpočtu a zaměstnanost, zejména pokud je drtivá většina práce a materiálů domácího původu.
Promyslete tedy, zda chcete mít dům splňující běžné standardy, nízkoenergetický dům, budovu s téměř nulovou spotřebou, pasivní nebo dokonce energeticky plusový dům. Prvotní investice sice může být vyšší, náklady se ale vrátí v budoucnu.
Preferujete klasický cihlový dům, nebo byste raději dřevostavbu či třeba budovu se skrytým bedněním? Trendů je hodně, takže si dejte čas a promyslete, z jakých materiálů chcete mít dům postaven.
Plánujete bydlení jen pro vlastní rodinu nebo vícegenerační dům? Pak určitě dobře rozvažte, kolik bude mít stavba podlaží. Přízemní, patrový nebo vícepatrový dům se liší nejen vzhledem, ale i energetickou náročností, náročností údržby atd.
Opět bude záviset, kolik lidí bude v domě bydlet a k jakým účelům bude sloužit. Podle toho se rozhodněte, jak chcete mít uspořádány místnosti a jaký bude jejich počet a výměra. Běžné rodině může stačit dům o ploše do 100 m2, v případě velkého domu se plocha může vyšplhat i nad 500 m2.
Jak vybrat pozemek
Pokud pozemek již máte, není co řešit a máte vyhráno. V opačném případě vás čeká nesnadný úkol hledání a výběru. V České republice není stavebních parcel nazbyt, proto je potřeba počítat s určitými kompromisy. Buď se vám podaří pozemek sehnat z nepříliš široké nabídky realitních kanceláří a nebo nějaký „urvete“ při změně územního plánu obcí, kdy jsou pozemky přeměněny na stavební parcely.
Při výběru pozemku hrají roli následující kritéria:
Pokud se nechcete stěhovat někam daleko, určitě budete shánět parcelu v dosahu vašeho dosavadního bydliště a v relativní blízkosti vaší práce. Mnoho z vás také bude řešit, zda chce bydlet na venkově nebo v satelitním městečku, zda preferuje krásnou okolní krajinu a nebo spíše praktické záležitosti typu dopravní obslužnosti, blízkosti škol, nemocnic, úřadů a obchodů.
Obvykle lidé preferují rovinatý, případně mírně svažitý pozemek, protože prudší svahy komplikují stavbu a mohou znesnadňovat i pohyb po pozemku, zejména pokud chcete něco pěstovat nebo chovat domácí zvířata.
Pro stavbu domů se nejlépe hodí obdélníkové pozemky o výměře alespoň 700 – 1000 m2, jejichž kratší strana je orientována na sever, ideálně k příjezdové komunikaci. Příjezd směrem od odsluněné strany může komplikovat návrhy dispozice domu a zahrady. Vzhledem k omezené nabídce pozemků ale lidé častou berou, co je k dispozici.
Pro mnoho lidí hraje zásadní roli, jak se z domova dostanou do práce, jak daleko jsou školky a školy nebo obchodní centra. Někdo raději zvolí klid na odlehlejším místě, někdo bude naopak chtít být nedaleko od většího města s kulturním životem. Výhodou mohou být i nedaleké vlakové a autobusové zastávky. Stejně tak kvalita příjezdové komunikace může být důležitá, zejména na odlehlejších místech na venkově, případně na horách.
Určitě doporučujeme si zjistit, jaké je podloží pozemku, než jej zakoupíte. Příliš podmáčený terén určitě není výhodou, stejně jako nízká únosnost podložních vrstev. Pokud zjistíte, že by v tomto směru mohl být problém, určitě kontaktujte profesionála, aby vám provedl geologický průzkum, čímž by se zabránilo případným budoucím komplikacím a zbytečným výdajům peněz navíc.
Než pozemek zakoupíte, určitě zajděte na stavební úřad a zjistěte si, jestli je pozemek veden jako stavební parcela nebo jestli se na případnou stavbu nevztahují nějaká omezení. Například ochranná pásma vám mohou váš stavební záměr pořádně zkomplikovat.
Také si všímejte, jestli na pozemek není zatížen věcnými břemeny nebo jinými závazky ve prospěch třetích osob, což by vám v budoucnu mohlo pěkně zavařit při nakládání s pozemkem.
Pokud chcete mít jistotu, můžete najmout právníka, aby za vás tyto záležitosti zařídil. Mohl by vám pomoci i se smluvními záležitostmi (kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí apod.)
Technická příprava stavby
Když máte zařízeno vše kolem pozemku, je ještě potřeba dotáhnou nutné, zákonem dané povinnosti.
Abyste se stavbou mohli začít, budete potřebovat stavební povolení. Proto je však potřeba zařídit několik věcí, aby vaše žádost nebyla zamítnuta.
Architektonická studie je jakýmsi prvotním návrhem stavby, respektive jejím konceptem. Zpravidla zahrnuje vzhled a půdorys stavby, její základní rozměry, dispozice a popis místností. Můžete si zpravidla vybrat z již předpřipravených návrhů (vzorů), které nabízejí stavební firmy, anebo oslovit architekta/projektanta, aby navrhl dům přesně podle vašich přání.
Kvalitní a zkušený projektant dokáže myslet nejen na vzhled stavby, ale také na praktické stránky. Dům má totiž nejen dobře vypadat, ale také perfektně sloužit. Důležité je pak skloubit funkčnost s vašimi představami. Moderní software již dokáže skvěle nasimulovat, jak bude stavba vypadat včetně světelných podmínek.
Funkčnost stavby je klíčová a proto se v moderní architektuře na ní klade velký důraz. Moderním trendem je dokonce i návrat k tradičním pojetím navrhování staveb, příkladem může být tisíce let staré čínská metoda feng-šuej pracující s toky energií.
Než vyrazíte na úřad pro územní rozhodnutí a stavební povolení, musíte mít v ruce projektovou dokumentaci. Tu vám zpracuje projektant, který ví přesně, jaké náležitosti musí projektová dokumentace mít podle zákona a příslušných vyhlášek. Těmito náležitostmi jsou obvykle architektonické a dispoziční řešení stavby, poloha stavby na pozemku a její osazení do terénu a samozřejmě také napojení stavby na komunikace a inženýrské sítě.
Pokud máte v pořádku zpracovanou projektovou dokumentaci, je čas obrátit se na příslušný stavební úřad se žádostí o územní rozhodnutí. Doporučujeme na úřad zajít nejprve osobně a s úředníky probrat, co vše bude potřeba k žádosti přiložit. Často se totiž požadavky úřadů mohou v některých podrobnostech lišit. Ušetříte si pak čas s opravami a doplňováním vaší žádosti.
Mezi zásadní a nezbytné součásti žádosti jsou kromě projektové dokumentace údaje o požadovaném záměru, identifikační údaje pozemků, vyjádření různých dotčených orgánů atd. Obecně dokumentace pro územní rozhodnutí řeší vztahy vzhledem k životnímu prostředí, zemědělskému půdnímu fondu, ochraně kulturního bohatství, požárním předpisům, dopravním a provozním podmínkám atd.
Pokud bude vaše žádost v pořádku, zahájí stavební úřad územní řízení o umístění stavby, jehož výsledkem bude územní rozhodnutí.
Když držíte v ruce územní rozhodnutí, ještě musíte stavební úřad požádat o vydání stavebního povolení. V tomto řízení budete dokládat podrobnější podklady, než je tomu při územním řízení. Úřad bude přezkoumávat kompletní projektovou dokumentaci, zda je v souladu s územním rozhodnutím.
Dokumentace pro stavební povolení obsahuje konstrukční řešení domu, prostorové uspořádání, materiálové specifikace stavby a další dokumenty. Musí být v souladu s požadavky, které se týkají veřejných zájmů a norem, což znamená že musí vyhovovat dopravním, energetickým, protipožárním, hygienickým, uživatelským, provozním a případně dalším podmínkám.
Pokud vše proběhne v pořádku, získáte stavební povolení, kde vám úřad stanoví přesné podmínky pro provedení stavby.
Stavět na klíč nebo svépomocí?
Pokud jste zedník, asi nebudete nic řešit a vše zvládnete sami s pomocí pár přátel. Nevýhodou tohoto řešení je ale nutnost vynaložit mnoho vlastního úsilí a času. Počítejte s tím, že stavba domu může trvat i několik let a budete potřebovat hodně znalostí o stavebních postupech, použitých materiálech a konstrukčních řešeních. Každá chyba může být opravdu drahá. Velkou předností je naopak ušetření spousty peněz.
Vždy ale počítejte s tím, že některé práce budete muset svěřit odborníkům, zejména když bude potřeba mít revizi, což je hlavně v případě elektrických rozvodů, rozvodů plynu, topenářských a instalatérských prací.
Toto řešení je vhodné, když část prací zvládnete sami a na zbývající si najmete subdodavatelskou firmu. Je to vlastně takový kompromis, který vám ale může ušetřit část finančních prostředků a čas.
Tímto způsobem si můžete najmout například zedníky, pokrývače, tesaře, klempíře , elektrikáře a další profesionály. Určitě se vyplatí mít nějaké znalosti o stavbách, zejména kvůli kontrole odvedených prací.
Nemáte vůbec ponětí, jak se staví dům, nebo nemáte na stavbu čas? Pak se nabízí možnost zadat celý projekt externímu dodavateli. Toto řešení má výhodu v kratší době výstavby a v tom, že práci odvedou profesionálové. Vždy pečlivě volte stavební firmu, abyste měli jistotu, že práce bude odvedena kvalitně a v termínu.
Nevýhodou tohoto řešení mohou být vyšší náklady, ale pokud budete volit ověřenou firmu z vašeho okolí, která má hodně kladných referencí, určitě neprohloupíte. Místní firma zpravidla nestojí tolik, jako společnost ze vzdálenějších oblastí, například kvůli nutnosti hradit dopravu.
Výhodou stavby na klíč může být i to, že dodavatel může materiál i práci nabídnout s 10% DPH, zatímco pokud budete dům stavět sami, počítejte s nákupem materiálu s 20% DPH.
Pokud zvolíte prověřenou firmu:
– můžete rychle bydlet ve svém a případně ušetříte za nájem, pokud mezitím bydlíte v „cizím“
– ušetříte na vícenákladech a dodatečných opravách
– nebudete mít problém s reklamacemi
I stavba na klíč ale neznamená, že byste se stavbě neměli věnovat. Přeci jen, jedná se o váš dům. Takže určitá míra kontroly je nutná. Jestli si nejste jisti v kramflecích, můžete využít nezávislý stavební dozor, který za vás kvalitu a použité materiály a postupy pohlídá, samozřejmě za úplatu.
Jste z Ústeckého, Karlovarského, Libereckého, Středočeského kraje nebo Prahy?
Hledáte kvalitní stavební firmu?
Jsme rodinná firma z Mostu s dlouholetou tradicí a nabízíme profesionální stavební, pokrývačské a instalatérské práce. Prohlédněte si fotogalerie našich posledních dokončených projektů a ozvěte se nám!
Zdeněk Kuda ml.
IČO: 03750213
Jugoslávská 1646/13
434 01 Most
Zdeněk Kuda st.
IČO: 14822121
DIČ: CZ6103181568
Jugoslávská 1646/13
434 01 Most
